“千亿新军”正荣的成长烦恼:一边踩刹车,一边频融资


“千亿新军”郑蓉在踩刹车的同时成长的烦恼:边频融资

7月30日晚,正荣房地产(香港)宣布已完成配售2.44亿股“新旧”股份,配售价为每股4.95港元,融资额为11.99亿港元。配售股份占经扩大已发行股本约5.60%。

值得注意的是,这个安置计划最早在7月21日宣布。自第二天(7月22日)公布后的10个交易日内,正荣的股价在8个交易日内下跌,8月2日,股价已跌至4.49港元,接近上市以来的低点。

一位不愿透露姓名的房地产分析师告诉《每日经济新闻》“股价的持续下跌表明投资者对市场信心不足,并担心他们的销售数据和投资数据。关键是如果该公司是在绩效增长计划中,其股价将相对较弱。此外,7月30日中央政治局会议的精神表明,房地产调控政策不太可能放松,而且还有一个对中国房地产股票价格产生一定影响。“

拍摄网络

“1000亿”之后销售增长放缓

从“数十亿”到“千亿”,正荣房地产业务顺利,顺利。

自上市18个月以来,郑蓉几乎第二次在房地产企业的销售业绩榜单上排名前20。在中国国家研究院最近公布的《2019年1-7月中国房地产企业销售业绩》中,正荣分别排名第20和第31位,销售额为820.1亿元,股权销售额为423.5亿元。

2018年,它是正荣房地产的亮点:它在年初登陆香港证券交易所,并在年底成为“1000亿营地”。然而,在进入“1000亿”后,正在引人注目的正荣突然踩到了“快速刹车”。

记者注意到,年上半年正荣的合同销售额同比增长170.3%,但2019年仅为0.82%。今年上半年,正荣的销售额为586.07亿元。 2018年同期近518亿元。郑荣的结构调整也从去年下半年开始。

对此,正荣房地产告诉《每日经济新闻》记者,“经过年的扩张期后,年的升级期后,年的新三年将被定为'优质发展期“'”公司立足于“改进大师”定位,以客户为导向,也将注重产品实力和服务的不断提高,通过创造更高的生活质量实现更高的质量发展。今年,正荣将出售目标设定为1300亿元人民币,预计年度目标将很有可能完成。“

与此同时,今年前七个月正荣新价值也同比下降。

据易汉智库《2019年1-7月新增货值排行榜》称,正荣房地产增加值582.2亿元,不到2018年同期新增值1309.9亿元的一半。

也许正荣的积极收缩并不是一件坏事。一家研究机构的高级分析师告诉记者,“在预期的市场低迷的背景下,企业必须做出适应当前市场发展趋势和法律的战略决策,而不是逆势而上。对于企业来说,发展速度缓慢。下来并利用它可能会更加稳定和健康。“

然而,与此同时,许多分析师告诉《每日经济新闻》,在环境恶劣的情况下,公司实现销售目标并不好。

今年的融资总额已达到100亿元人民币

在正常情况下,住房公司扩张放缓有利于缓解财政压力。

但是,记者发现,正荣在今年上半年加大了融资步伐。 2019年第一季度,正荣发行的美元优先票据达到10亿美元。其次是6月份发行的2亿美元永久债券,7月份收到的1.2亿美元银团贷款,以及净配售价值11.99亿港元的股票,合同总额为100亿元人民币。

根据《每日经济新闻》记者的统计,从2018年4月到11月,正荣在当年1月16日共有6笔融资,加上香港的32.85亿元融资。 2018年,正荣的融资总额仅为120亿元,超过1亿元。

然而,从年度报业来看,郑蓉似乎是“不差钱”。截至2018年,正荣房地产的净负债比率从2017年的183.2%下降至2018年的74%,已低于行业平均债务水平。

作为一家快速增长的住房公司,74%的净负债比率是一个非常令人印象深刻的结果,但这是否意味着财务状况的显着改善?

国际房地产资产管理有限公司的联合创始人黄立冲并不这么认为。他向记者《每日经济新闻》指出,“有必要澄清一个概念。中国房地产公司经常被“净资产负债率”误导。这取决于整体债务。为什么?目前,银行不会向房地产公司发放长期贷款。由于各种因素,企业有机会正式获得银行的移动贷款,更多的是其他高风险债务。看到净债务对他来说绝对是安全的。“

与此同时,一些业内人士指出,一些上市房地产公司将选择借入永久性债券以美化其公司资产负债表。永久债券不包括在负债账户中,也不会增加公司的负债率。但永久债务的恶劣结果是债务普遍很高,并且会吞噬太多的利润。这种现象可以从财务报告的损益表和现金流量表中看出。

在大规模债务背后:利润和现金流量偏离

根据中央研究院的最新报告,今年前7个月,正荣的土地为221亿元人民币(排名第26位),略低于2018年同期的279亿元人民币。

土地征用放缓是战略调整还是缺乏资金?在这方面,黄立冲认为“一个大问题是经营现金流不足。”

根据年报,2018年,正荣房地产实现营业收入264.5亿元,净利润约22.33亿元。虽然有大量的利润,但今年的经营现金流为负,为-2.664亿元。从2017年开始,正荣的经营现金流为-22.39亿元。记者查看了公司财报中的综合现金流量表,发现正荣房地产2018年的利息为34.98亿元,比上年增加7.75亿元。

正荣房地产2018年度报告综合现金流量表

“债务利息成本太高,导致长期负的经营现金流。因此,单靠商业运作不能带来良性循环。由于利息负担沉重,经营现金流已经被吃掉了。考虑到企业必须通过融资和债务增加来继续支持近期现金流的回收。“黄立冲分析认为。

“事实上,公司应该在降低利息成本的同时减少自己的负债。”黄立冲表示,正荣近期的11.9亿港元配售实际上是实现融资和融资成本的有效途径。行为。

然而,与此同时,配售股份可能会稀释主要股东的股份。《每日经济新闻》记者发现,郑荣主要股东的持股比例发现,实际控制人欧宗荣的持股比例仍然较高。可以看出,正荣的股权融资仍有回旋余地。

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“千亿新军”郑蓉在踩刹车的同时成长的烦恼:边频融资

7月30日晚,正荣房地产(香港)宣布已完成配售2.44亿股“新旧”股份,配售价为每股4.95港元,融资额为11.99亿港元。配售股份占经扩大已发行股本约5.60%。

值得注意的是,这个安置计划最早在7月21日宣布。自第二天(7月22日)公布后的10个交易日内,正荣股价在8个交易日内下跌,而8月2日,股价已跌至4.49港元,接近上市以来的低位。

一位不愿透露姓名的房地产分析师告诉《每日经济新闻》“股价的持续下跌表明投资者对市场信心不足,并担心他们的销售数据和投资数据。关键是如果该公司是在绩效增长计划中,其股价将相对较弱。此外,7月30日中央政治局会议的精神表明,房地产调控政策不太可能放松,而且还有一个对中国房地产股票价格产生一定影响。“

拍摄网络

“1000亿”之后销售增长放缓

从“数十亿”到“千亿”,正荣房地产业务顺利,顺利。

自上市18个月以来,郑蓉几乎第二次在房地产企业的销售业绩榜单上排名前20。在中国国家研究院最近公布的《2019年1-7月中国房地产企业销售业绩》中,正荣分别排名第20和第31位,销售额为820.1亿元,股权销售额为423.5亿元。

2018年,它是正荣房地产的亮点:它在年初登陆香港证券交易所,并在年底成为“1000亿营地”。然而,在进入“1000亿”后,正在引人注目的正荣突然踩到了“快速刹车”。

记者注意到,年上半年正荣的合同销售额同比增长170.3%,但2019年仅为0.82%。今年上半年,正荣的销售额为586.07亿元。 2018年同期近518亿元。郑荣的结构调整也从去年下半年开始。

对此,正荣房地产告诉《每日经济新闻》记者,“经过年的扩张期后,年的升级期后,年的新三年将被定为'优质发展期“'”公司立足于“改进大师”定位,以客户为导向,也将注重产品实力和服务的不断提高,通过创造更高的生活质量实现更高的质量发展。今年,正荣将出售目标设定为1300亿元人民币,预计年度目标将很有可能完成。“

与此同时,今年前七个月正荣新价值也同比下降。

据易汉智库《2019年1-7月新增货值排行榜》称,正荣房地产增加值582.2亿元,不到2018年同期新增值1309.9亿元的一半。

也许正荣的积极收缩并不是一件坏事。一家研究机构的高级分析师告诉记者,“在预期的市场低迷的背景下,企业必须做出适应当前市场发展趋势和法律的战略决策,而不是逆势而上。对于企业来说,发展速度缓慢。下来并利用它可能会更加稳定和健康。“

然而,与此同时,许多分析师告诉《每日经济新闻》,在环境恶劣的情况下,公司实现销售目标并不好。

今年的融资总额已达到100亿元人民币

在正常情况下,住房公司扩张放缓有利于缓解财政压力。

但是,记者发现,正荣在今年上半年加大了融资步伐。 2019年第一季度,正荣发行的美元优先票据达到10亿美元。其次是6月份发行的2亿美元永久债券,7月份收到的1.2亿美元银团贷款,以及净配售价值11.99亿港元的股票,合同总额为100亿元人民币。

根据《每日经济新闻》记者的统计,从2018年4月到11月,正荣在当年1月16日共有6笔融资,加上香港的32.85亿元融资。 2018年,正荣的融资总额仅为120亿元,超过1亿元。

然而,从年度报业来看,郑蓉似乎是“不差钱”。截至2018年,正荣房地产的净负债比率从2017年的183.2%下降至2018年的74%,已低于行业平均债务水平。

作为一家快速增长的住房公司,74%的净负债比率是一个非常令人印象深刻的结果,但这是否意味着财务状况的显着改善?

国际房地产资产管理有限公司的联合创始人黄立冲并不这么认为。他向记者《每日经济新闻》指出,“有必要澄清一个概念。中国房地产公司经常被“净资产负债率”误导。这取决于整体债务。为什么?目前,银行不会向房地产公司发放长期贷款。由于各种因素,企业有机会正式获得银行的移动贷款,更多的是其他高风险债务。看到净债务对他来说绝对是安全的。“

与此同时,一些业内人士指出,一些上市房地产公司将选择借入永久性债券以美化其公司资产负债表。永久债券不包括在负债账户中,也不会增加公司的负债率。但永久债务的恶劣结果是债务普遍很高,并且会吞噬太多的利润。这种现象可以从财务报告的损益表和现金流量表中看出。

在大规模债务背后:利润和现金流量偏离

根据中央研究院的最新报告,今年前7个月,正荣的土地为221亿元人民币(排名第26位),略低于2018年同期的279亿元人民币。

土地征用放缓是战略调整还是缺乏资金?在这方面,黄立冲认为“一个大问题是经营现金流不足。”

根据年报,2018年,正荣房地产实现营业收入264.5亿元,净利润约22.33亿元。虽然有大量的利润,但今年的经营现金流为负,为-2.664亿元。从2017年开始,正荣的经营现金流为-22.39亿元。记者查看了公司财报中的综合现金流量表,发现正荣房地产2018年的利息为34.98亿元,比上年增加7.75亿元。

正荣房地产2018年度报告综合现金流量表

“债务利息成本太高,导致长期负的经营现金流。因此,单靠商业运作不能带来良性循环。由于利息负担沉重,经营现金流已经被吃掉了。考虑到企业必须通过融资和债务增加来继续支持近期现金流的回收。“黄立冲分析认为。

“事实上,公司应该在降低利息成本的同时减少自己的负债。”黄立冲表示,正荣近期的11.9亿港元配售实际上是实现融资和融资成本的有效途径。行为。

然而,与此同时,配售股份可能会稀释主要股东的股份。《每日经济新闻》记者发现,郑荣主要股东的持股比例发现,实际控制人欧宗荣的持股比例仍然较高。可以看出,正荣的股权融资仍有回旋余地。

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现金流量中指数研究所

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